Kaufpreisaufteilung bei Immobilien
– Steuervorteile richtig nutzen
Die sogenannte Kaufpreisaufteilung ist ein zentrales Thema für alle, die eine vermietete Immobilie erwerben. Denn sie entscheidet mit darüber, wie hoch Ihre jährliche Abschreibung ausfällt – und damit auch, wie groß Ihr Steuervorteil ist.
Was bedeutet Kaufpreisaufteilung?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie einen Gesamtpreis – den sogenannten Kaufpreis. Dieser beinhaltet sowohl den Wert des Grund und Bodens als auch den Wert des Gebäudes. Für steuerliche Zwecke ist jedoch nur der Gebäudewert relevant, da nur dieser über die Jahre hinweg abgeschrieben werden darf.
Die Finanzverwaltung verlangt daher eine Aufteilung des Kaufpreises in einen Anteil für das Gebäude und einen für den Grund und Boden. Je höher der Gebäudewertanteil, desto höher ist Ihre jährliche Abschreibung – und damit Ihr steuerlicher Vorteil.
Warum ist die amtliche Arbeitshilfe problematisch?
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt seit einigen Jahren eine Arbeitshilfe in Form einer Excel-Tabelle zur Verfügung, mit der diese Aufteilung vorgenommen werden kann. Doch diese Methode ist stark standardisiert und führt häufig zu einem relativ hohen Bodenwertanteil – was zu Lasten des steuerlich wirksamen Gebäudewerts geht.
Das Problem: Diese Arbeitshilfe basiert auf pauschalen Annahmen und weicht oft erheblich vom tatsächlichen Marktwertverhältnis ab. Für viele Käufer bedeutet das konkret: Sie verlieren jedes Jahr bares Geld durch eine ungünstige Aufteilung.
Unsere Lösung: Plausibel, marktnahe Aufteilung statt pauschaler Rechenhilfe
Wir bieten Ihnen eine fundierte, gutachterlich nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung, die auf realen Marktwerten und Vergleichsdaten basiert. Damit stellen wir sicher, dass der Gebäudewertanteil so hoch wie möglich angesetzt werden kann – im rechtlich zulässigen Rahmen.
Unsere Vorgehensweise:
- Analyse von Bodenrichtwerten und tatsächlichen Grundstückspreisen
- Bewertung des Gebäudes nach dem Sachwertverfahren
- Berücksichtigung individueller Objektmerkmale und regionaler Marktdaten
- Erstellung einer plausiblen, nachvollziehbaren Dokumentation zur Vorlage beim Finanzamt
Wann lohnt sich eine individuelle Kaufpreisaufteilung?
Eine optimierte Kaufpreisaufteilung lohnt sich vor allem dann, wenn:
- der Immobilienkaufpreis hoch ist
- sich der Bodenwert laut BMF-Arbeitshilfe sehr ungünstig darstellt
- Sie eine Immobilie in gefragter Lage mit hohem Bodenrichtwert gekauft haben
- das Gebäude einen guten baulichen Zustand aufweist oder hochwertig ausgestattet ist
Unsere Empfehlung: Aufteilung vor dem Kauf berechnen und im Kaufvertrag festschreiben
Wir empfehlen dringend, die Kaufpreisaufteilung vor dem Kauf der Immobilie zu berechnen und den vereinbarten Anteil für Grund und Boden sowie Gebäude bereits im notariellen Kaufvertrag zu fixieren.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen ist – sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar und nicht willkürlich ist. Da heißt: Wenn Verkäufer und Käufer eine marktgerechte Aufteilung vertraglich festhalten, muss das Finanzamt diese in der Regel akzeptieren. Das schafft Rechtssicherheit und Planungssicherheit für Ihre steuerliche Abschreibung.
Unser Angebot
Wir erstellen für Sie eine professionelle Kaufpreisaufteilung inklusive:
- Plausibilitätsprüfung
- Gutachterlich begründeter Wertaufteilung
- PDF-Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt oder zur Aufnahme in den notariellen Kaufvertrag
Sichern Sie sich Ihre steuerlichen Vorteile und lassen Sie Ihre Kaufpreisaufteilung von uns erstellen.
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