Nicht jede Immobilienentscheidung benötigt sofort ein Gutachten mit Ortstermin. Häufig geht es zunächst um eine klare Größenordnung: Ist der vorgesehene Kaufpreis plausibel? In welchem Bereich könnte ein realistischer Verkaufspreis liegen? Lohnt sich eine weitere Prüfung? Wie ist eine Immobilie innerhalb des eigenen Vermögens grob einzuordnen?
Für solche Fragen ist der Marktwertreport gedacht. Er verbindet die strukturierte Auswertung Ihrer Objektunterlagen mit aktuellen Marktdaten und einer sachverständigen Plausibilisierung. Die Bearbeitung erfolgt ohne Ortstermin. Dadurch ist der Report schneller und kostengünstiger als ein Kurzgutachten, hat aber bewusst engere Leistungsgrenzen.
In diesem Beitrag erfahren Sie,
- was ein Marktwertreport ist,
- für welche Entscheidungen er geeignet ist,
- welche Daten ausgewertet werden,
- wie die Wertermittlung ohne Besichtigung funktioniert,
- worin die Unterschiede zu Online-Rechner, Maklereinschätzung und Gutachten liegen und
- wann eine weitergehende Prüfung erforderlich ist.
Was ist ein Marktwertreport?
„Marktwertreport“ ist kein gesetzlich definierter Gutachtentyp. Bei REHKUGLER bezeichnet er eine kompakte sachverständige Wertindikation auf Grundlage der vom Auftraggeber bereitgestellten Unterlagen und Angaben sowie verfügbarer Markt- und Grundstücksdaten.
Ziel ist eine realistische, nachvollziehbar begründete Marktwertspanne oder Wertorientierung für interne und vorbereitende Entscheidungen. Da keine Besichtigung stattfindet und bestimmte Sachverhalte nicht vollständig geprüft werden, ist der Report kein Verkehrswertgutachten und kein Ersatz für eine Objektprüfung vor Ort.
Diese Abgrenzung ist kein formaler Zusatz, sondern bestimmt die Aussagekraft. Ein Marktwertreport kann sehr hilfreich sein, wenn die Fragestellung zu seinem Umfang passt. Er ist ungeeignet, wenn ein beweissicheres Ergebnis oder die vertiefte Würdigung des tatsächlichen Gebäudezustands benötigt wird.
Für welche Fälle ist ein Marktwertreport geeignet?
Typische Anlässe sind:
- erste Kaufpreisprüfung vor einer Besichtigung oder vertieften Due Diligence,
- Vorbereitung eines Immobilienverkaufs,
- interne Vermögens- oder Portfolioübersicht,
- Entscheidung, ob sich ein ausführliches Gutachten lohnt,
- überschlägige Einordnung von Erb- oder Familienvermögen bei Einigkeit der Beteiligten,
- Plausibilisierung einer Maklerbewertung oder Preisvorstellung,
- erste Einschätzung von Investitionsobjekten,
- regelmäßige interne Aktualisierung von Immobilienwerten.
Der Marktwertreport ist besonders effizient, wenn brauchbare Unterlagen vorliegen, das Objekt weitgehend marktüblich ist und keine erheblichen Streit- oder Risikofragen geklärt werden müssen.
Wann ist ein Marktwertreport nicht geeignet?
Ein Marktwertreport sollte nicht verwendet werden, wenn:
- ein Wertnachweis gegenüber Gericht, Finanzamt oder Behörde benötigt wird,
- zwischen Beteiligten erheblicher Streit über Zustand oder Wert besteht,
- die Immobilie ungewöhnlich, komplex oder nur schwer vergleichbar ist,
- erhebliche Schäden oder ein größerer Instandhaltungsstau vermutet werden,
- Rechte und Belastungen vertieft bewertet werden müssen,
- Flächen, baurechtlicher Zustand oder Nutzung unklar sind,
- der Auftraggeber eine besichtigungsbasierte Aussage zum Gebäudezustand benötigt,
- eine finanzierende Bank ein bestimmtes Gutachtenformat verlangt.
In diesen Fällen ist mindestens ein Kurzgutachten mit Ortstermin oder – je nach Anlass – ein vollständiges Verkehrswertgutachten sachgerechter.
Wie unterscheidet sich der Marktwertreport von einem Online-Rechner?
Online-Rechner arbeiten typischerweise mit wenigen Eingaben wie Lage, Objektart, Fläche, Baujahr und Ausstattungsstufe. Daraus wird anhand statistischer Modelle ein Wert oder eine Preisspanne abgeleitet. Für eine erste grobe Orientierung kann das nützlich sein.
Die Grenzen liegen dort, wo das konkrete Objekt vom statistischen Durchschnitt abweicht. Dazu gehören unter anderem:
- besondere Mikrolage,
- ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt,
- abweichende Grundstücksgröße oder Bebaubarkeit,
- Modernisierungen und Instandhaltungsstau,
- besondere Grundrisse oder Nutzungsmöglichkeiten,
- vermietungsbedingte Besonderheiten,
- Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen,
- Rechte und Belastungen.
Beim Marktwertreport werden die bereitgestellten Unterlagen fachlich ausgewertet. Die verwendeten Marktdaten und Annahmen werden auf Plausibilität geprüft und das Ergebnis wird nicht allein aus einem automatischen Rechenmodell übernommen.
Der entscheidende Unterschied bleibt dennoch: Ohne Ortstermin kann auch ein Sachverständiger nur die Merkmale berücksichtigen, die aus Unterlagen, Fotos und Angaben hinreichend erkennbar sind.
Marktwertreport oder Maklereinschätzung?
Ein erfahrener Makler kann den voraussichtlich am Markt erzielbaren Angebotspreis sehr gut einschätzen. Seine Bewertung ist häufig Teil der Akquise und auf die konkrete Vermarktungsstrategie ausgerichtet.
Der Marktwertreport verfolgt einen anderen Zweck. Er ist eine eigenständige, vergütete Bewertungsleistung ohne Vermittlungsauftrag. Im Mittelpunkt stehen die nachvollziehbare Wertorientierung, die Datenbasis und eine realistische Einordnung – unabhängig davon, ob die Immobilie anschließend verkauft wird.
Beides kann sinnvoll sein. Wer unmittelbar verkaufen möchte, braucht neben dem Wert auch eine Vermarktungsstrategie. Wer zunächst neutral prüfen oder eine Entscheidung vorbereiten will, kann mit einem unabhängigen Report besser bedient sein.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Je besser die Unterlagen, desto belastbarer die Wertorientierung. Typischerweise werden benötigt:
- vollständige Objektadresse,
- Objektart und Nutzung,
- Grundstücksgröße,
- Wohn- und Nutzflächen,
- Baujahr und wesentliche Modernisierungen,
- Grundrisse und Flächenberechnungen,
- aussagekräftige Innen- und Außenfotos,
- Angaben zu Ausstattung, Zustand und Schäden,
- Mietdaten bei vermieteten Objekten,
- Informationen zu Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen,
- bekannte Rechte, Belastungen oder Besonderheiten,
- gegebenenfalls vorhandene Energie- und Objektunterlagen.
Sind Angaben widersprüchlich oder fehlen wertrelevante Informationen, wird nicht einfach weitergerechnet. Die Daten werden nachgefordert, mit Annahmen klar abgegrenzt oder der Auftrag wird auf einen geeigneteren Leistungsumfang umgestellt.
Welche Marktdaten werden ausgewertet?
Abhängig von Objekt und Region können insbesondere herangezogen werden:
- Bodenrichtwerte,
- Immobilienmarktberichte,
- Vergleichsfaktoren,
- Liegenschaftszinssätze,
- Sachwertfaktoren,
- marktübliche Mieten,
- veröffentlichte Transaktions- und Angebotsdaten,
- regionale Preisentwicklungen und Lageinformationen.
Angebotspreise sind nicht mit tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen gleichzusetzen. Sie können aktuelle Marktbewegungen sichtbar machen, müssen aber hinsichtlich Angebotsdauer, Preisänderungen, Objektqualität und möglicher Übertreibungen kritisch eingeordnet werden.
Amtliche Daten der Gutachterausschüsse beruhen auf ausgewerteten Kaufverträgen und sind deshalb besonders wichtig. Ihre Aktualität, räumliche Tiefe und Verfügbarkeit unterscheiden sich jedoch regional. Eine gute Bewertung kombiniert Datenquellen, statt eine einzelne Zahl ungeprüft zu übernehmen.
Wie wird der Wert ohne Ortstermin ermittelt?
1. Fragestellung und Objekt abgrenzen
Zunächst wird geklärt, welche Immobilie beziehungsweise wirtschaftliche Einheit bewertet wird, zu welchem Stichtag und für welche Entscheidung der Report benötigt wird.
2. Unterlagen aufbereiten
Flächen, Baujahr, Nutzung, Modernisierungen, Erträge und besondere Merkmale werden aus den bereitgestellten Unterlagen erfasst. Widersprüche und erkennbare Lücken werden offengelegt.
3. Lage und Grundstücksmarkt analysieren
Makro- und Mikrolage werden anhand verfügbarer Informationen eingeordnet. Relevante Marktdaten werden ausgewählt und auf ihre Übertragbarkeit geprüft.
4. Geeigneten Bewertungsansatz wählen
Je nach Objekt kommen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertansätze sowie vereinfachte Plausibilisierungen in Betracht. Der Report orientiert sich an anerkannten Bewertungsgrundsätzen, ohne den vollständigen Prüfungs- und Dokumentationsumfang eines Verkehrswertgutachtens vorzutäuschen.
5. Ergebnis als Wertorientierung darstellen
Das Ergebnis wird mit den wesentlichen Annahmen, Einflussfaktoren und Einschränkungen erläutert. Wo die Datenlage keine seriöse Scheingenauigkeit erlaubt, ist eine nachvollziehbare Spanne aussagekräftiger als ein vermeintlich auf den Euro genauer Wert.
Warum ist eine Wertspanne häufig ehrlicher als ein Einzelbetrag?
Der Verkehrswert ist selbst bei vollständiger Datengrundlage eine stichtagsbezogene Schätzung. Der tatsächlich erzielte Preis hängt zusätzlich von Vermarktung, Zeitdruck, Verhandlung, Finanzierungsmöglichkeiten und individuellen Interessen der Marktteilnehmer ab.
Bei einer Bewertung ohne Besichtigung kommen weitere Unsicherheiten hinzu. Zustand, Ausführungsqualität und einzelne Besonderheiten können aus Fotos und Unterlagen nur begrenzt beurteilt werden. Eine fachlich begründete Spanne macht diese Unsicherheit sichtbar. Sie ist häufig hilfreicher als eine präzise wirkende Zahl, deren Genauigkeit die Datenbasis nicht trägt.
Welche Annahmen und Grenzen gelten?
Der Marktwertreport beruht auf den vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Angaben und Dokumenten. Diese werden auf erkennbare Plausibilität geprüft, aber nicht vollständig vor Ort verifiziert.
Insbesondere gilt:
- Es findet kein Ortstermin statt.
- Der bauliche Zustand wird ausschließlich nach Unterlagen, Fotos und Angaben beurteilt.
- Verdeckte Schäden oder nicht dokumentierte Besonderheiten können nicht berücksichtigt werden.
- Flächen und Bauteile werden nicht aufgemessen.
- Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Denkmalschutz, Erschließung und baurechtliche Zulässigkeit werden nur berücksichtigt, soweit entsprechende Informationen vorliegen und dies vereinbart ist.
- Der Report ist für den vereinbarten internen oder vorbereitenden Zweck bestimmt und nicht automatisch zur Vorlage bei Gericht, Behörde oder Finanzamt geeignet.
Diese Grenzen machen den Report nicht wertlos. Sie sorgen dafür, dass sein Ergebnis richtig eingeordnet und nicht für einen Zweck verwendet wird, den die Datenbasis nicht trägt.
Preis, Bearbeitungszeit und wirtschaftliche Einordnung
Der Marktwertreport kostet für eine Eigentumswohnung 690 € brutto, für ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte 790 € brutto und für ein Zweifamilienhaus 890 € brutto. Andere oder nicht standardisiert erfassbare Objekte werden nach Prüfung individuell angeboten. Bei vollständiger Datengrundlage wird der Report regelmäßig innerhalb von fünf Werktagen bearbeitet. Die konkrete Frist wird im Auftrag bestätigt und beginnt erst, wenn die benötigten Unterlagen vollständig vorliegen.
Der Report ist damit bewusst zwischen automatisierter Online-Bewertung und besichtigungsbasiertem Gutachten positioniert. Er ist teurer als ein Rechner, weil Unterlagen und Ergebnis individuell sachverständig geprüft werden. Er ist günstiger als ein Kurzgutachten, weil Ortstermin, Anfahrt und vertiefte Objektaufnahme entfallen.
Typische Fehler bei Bewertungen ohne Besichtigung
- Unvollständige oder geschönte Zustandsangaben werden ungeprüft übernommen.
- Wohn- und Nutzflächen werden verwechselt.
- Angebotspreise werden wie erzielte Kaufpreise behandelt.
- Modernisierungen werden ohne Jahr, Umfang und Qualität angesetzt.
- Mikrolage und Grundstücksbesonderheiten werden auf eine Postleitzahl reduziert.
- Vermietete Objekte werden ausschließlich anhand von Vergleichspreisen bewertet, obwohl die Ertragssituation wesentlich ist.
- Ein Einzelwert wird mit unangemessener Genauigkeit ausgegeben.
- Die eingeschränkte Verwendung des Reports wird nicht klar benannt.
Was Sie von REHKUGLER erhalten
Sie erhalten keine automatisch erzeugte Preiszahl, sondern eine individuell geprüfte Marktwertorientierung mit nachvollziehbarer Datenbasis, Annahmen und Grenzen.
Meine rund 30 Jahre Immobilienpraxis umfassen Maklertätigkeit, Projektentwicklung, Bauträgergeschäft, eigene Investitionen und sachverständige Bewertung. Dadurch kann ich Marktdaten nicht nur rechnerisch anwenden, sondern auch aus Sicht tatsächlicher Kauf-, Verkaufs- und Investitionsentscheidungen einordnen.
Wenn die Unterlagen erkennen lassen, dass ein Marktwertreport für die Fragestellung nicht ausreicht, benenne ich das klar. Dann ist eine Besichtigung oder ein anderer Gutachtenumfang die fachlich richtige Lösung.
Häufig gestellte Fragen zum Marktwertreport
Ist der Marktwertreport ein Gutachten?
Er ist eine sachverständige, kompakte Wertorientierung, aber kein vollständiges Verkehrswertgutachten. Umfang, Datengrundlage und Verwendungszweck sind bewusst eingeschränkt.
Findet eine Besichtigung statt?
Nein. Der Marktwertreport wird ausschließlich anhand der eingereichten Unterlagen, Fotos, Angaben und verfügbarer Marktdaten erstellt.
Kann ich den Report beim Finanzamt oder Gericht einreichen?
Für einen formellen Wertnachweis ist der Report grundsätzlich nicht konzipiert. Ob eine Stelle ihn dennoch berücksichtigt, liegt bei dieser. Wenn die Vorlage bei Gericht, Behörde oder Finanzamt von Anfang an vorgesehen ist, sollte ein dafür geeigneter Gutachtenumfang gewählt werden.
Wie schnell erhalte ich das Ergebnis?
Bei vollständigen Unterlagen beträgt die regelmäßige Bearbeitungszeit derzeit fünf Werktage. Objektkomplexität und Rückfragen können die Bearbeitung verlängern.
Was kostet der Marktwertreport?
Der Einstiegspreis beträgt 690 € brutto für eine Eigentumswohnung. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften kosten 790 € brutto, Zweifamilienhäuser 890 € brutto. Zusatzprüfungen, Sonderobjekte oder ein Wechsel zu einem anderen Gutachtenumfang werden vorab abgestimmt.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Wesentliche Informationen werden nachgefordert. Ist eine seriöse Einordnung ohne Besichtigung nicht möglich, wird dies offen mitgeteilt und gegebenenfalls ein Kurzgutachten empfohlen.
Erhalte ich einen garantierten Verkaufspreis?
Nein. Der Report liefert eine stichtagsbezogene Wertorientierung. Der tatsächlich erzielbare Preis hängt zusätzlich von Vermarktung, Nachfrage, Verhandlung und den Umständen des Verkaufs ab.
Fazit
Der Marktwertreport ist die richtige Lösung, wenn eine schnelle, unabhängige und fachlich eingeordnete Wertorientierung benötigt wird, ohne sofort den Aufwand eines Ortstermins und eines Gutachtens auszulösen.
Seine Qualität hängt von zwei Dingen ab: brauchbaren Objektunterlagen und einer ehrlichen Abgrenzung der Aussagekraft. Wo diese Voraussetzungen erfüllt sind, schafft der Report eine belastbare Grundlage für die nächste Entscheidung. Wo sie fehlen, ist eine Besichtigung kein Luxus, sondern notwendig.
Quellenstand: § 194 BauGB; ImmoWertV 2021 in der geltenden Fassung; amtliche Grundstücksmarktdaten der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse nach Verfügbarkeit. Fachlich aktualisiert am 04.08.2026.
Offizielle Quellen und weiterführende Links
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
- § 11c EStDV – Nutzungsdauer von Gebäuden
- BFH vom 28.07.2021 – IX R 25/19
- BFH vom 23.01.2024 – IX R 14/23
- BMF vom 01.12.2025 – Aufhebung des Schreibens zur kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer
- BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung – Stand März 2026
- Referentenentwurf Jahressteuergesetz 2026
- § 194 BauGB – Verkehrswert
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- BMF vom 26.01.2026 – Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- und Herstellungskosten