Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ermittelt die tatsächlichen Wertverhältnisse von Gebäude sowie Grund und Boden zum maßgeblichen Kaufzeitpunkt. REHKUGLER erstellt diese Gutachten für Vermieter, Investoren und Käufer sowie zur fachlichen Verwendung durch Steuerberater.
Anders als eine bloße Berechnung mit der typisierten BMF-Arbeitshilfe berücksichtigt das Gutachten die konkreten Objekt- und Marktverhältnisse. Es begründet nachvollziehbar, wie der Gesamtkaufpreis auf den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und den nicht abschreibungsfähigen Anteil für Grund und Boden aufzuteilen ist.
In diesem Beitrag erfahren Sie,
- warum eine Kaufpreisaufteilung erforderlich ist,
- wie Boden- und Gebäudewert ermittelt werden,
- welche Bedeutung die Vereinbarung im Notarvertrag hat,
- wann die BMF-Arbeitshilfe an Grenzen stößt,
- wann ein Gutachten oder eine fachliche Prüfung sinnvoll ist und
- welche gesetzliche Neuregelung derzeit diskutiert wird.
Warum werden Grund und Boden und Gebäude getrennt?
Mit einem bebauten Grundstück werden wirtschaftlich mindestens zwei unterschiedliche Wirtschaftsgüter erworben. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar und deshalb nicht abschreibungsfähig. Das Gebäude unterliegt dagegen einer zeitlichen Abnutzung. Sein Kaufpreisanteil bildet zusammen mit den zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA.
Weist der notarielle Vertrag nur einen Gesamtkaufpreis aus, muss dieser deshalb aufgeteilt werden. Nach der Rechtsprechung erfolgt die Aufteilung nicht nach der Restwertmethode. Boden- und Gebäudewert werden vielmehr gesondert ermittelt; anschließend wird der tatsächlich gezahlte Gesamtkaufpreis im Verhältnis dieser Verkehrswerte auf beide Bestandteile verteilt.
Welche wirtschaftliche Wirkung hat der Gebäudeanteil?
Ein vereinfachtes Beispiel mit einem Gesamtkaufpreis von 500.000 € und einem im Einzelfall anwendbaren AfA-Satz von 2 %:
| Variante | Grund und Boden | Gebäude | AfA pro vollem Jahr |
|---|---|---|---|
| A | 180.000 € | 320.000 € | 6.400 € |
| B | 120.000 € | 380.000 € | 7.600 € |
Der Unterschied beträgt 1.200 € AfA pro Jahr. Die AfA ist allerdings keine Steuerersparnis in gleicher Höhe. Der tatsächliche Steuereffekt hängt unter anderem vom anwendbaren Abschreibungssatz, dem persönlichen oder betrieblichen Steuersatz, der Haltedauer und der sonstigen steuerlichen Situation ab.
Je nach Fertigstellungszeitpunkt und Gebäudeart gelten unterschiedliche gesetzliche AfA-Sätze. Auch Sonderabschreibungen oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer können eine Rolle spielen. Diese Fragen sind von der eigentlichen Kaufpreisaufteilung zu trennen.
Wie wird eine Kaufpreisaufteilung durchgeführt?
Zunächst werden der Verkehrswert des Grund und Bodens und der Verkehrswert des Gebäudes zum Kaufvertragszeitpunkt ermittelt. Anschließend werden die prozentualen Wertanteile auf den gezahlten Gesamtkaufpreis einschließlich der zu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten übertragen.
Für die Bewertung kommen nach den Umständen des Einzelfalls die anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung in Betracht:
- Vergleichswertverfahren,
- Ertragswertverfahren,
- Sachwertverfahren oder
- eine sachgerechte Kombination und Plausibilisierung.
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, nach dem für jede Kaufpreisaufteilung dasselbe Verfahren verwendet werden müsste. Entscheidend sind Objektart, örtlicher Grundstücksmarkt und verfügbare Daten.
Die BMF-Arbeitshilfe mit Stand März 2026
Das Bundesministerium der Finanzen stellt eine kostenfreie Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Die am 16. März 2026 veröffentlichte Fassung berücksichtigt – abhängig von Grundstücksart und Datenlage – Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren.
Die Arbeitshilfe kann eine Aufteilung berechnen oder eine vorhandene Aufteilung plausibilisieren. Sie verwendet unter anderem Angaben zu Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Baujahr, Fläche, Modernisierungen und örtlichen Marktdaten.
Ihr Vorteil liegt in der standardisierten und kostenfreien Anwendung. Sie bleibt jedoch eine typisierte Berechnung. Individuelle Besonderheiten können nur berücksichtigt werden, soweit das Modell entsprechende Eingaben vorsieht und geeignete örtliche Daten verfügbar sind.
Eine fachliche Prüfung ist insbesondere angezeigt, wenn:
- das Ergebnis deutlich von einer vertraglichen Aufteilung abweicht,
- das Grundstück ungewöhnlich groß, ungünstig zugeschnitten oder nur eingeschränkt nutzbar ist,
- Bodenrichtwert und konkrete Grundstückseigenschaften nicht zusammenpassen,
- ein Mehrfamilienhaus, Mischobjekt oder eine besondere Gewerbeimmobilie betroffen ist,
- Modernisierungen oder besondere Ertragsverhältnisse unzureichend abgebildet werden,
- Stellplätze, Garagen, Außenanlagen oder gesonderte Wirtschaftsgüter abzugrenzen sind.
Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Bodenwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine Richtwertzone. Nach § 196 BauGB wird er für ein Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Merkmalen abgeleitet. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Wertrelevant können beispielsweise sein:
- abweichende Grundstücksgröße oder -tiefe,
- ungünstiger Zuschnitt,
- abweichende Art und Intensität der baulichen Nutzung,
- Erschließungszustand,
- Baulasten, Dienstbarkeiten oder andere rechtliche Belastungen,
- Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen,
- Lärm, Hanglage oder sonstige Lagebesonderheiten.
Eine Abweichung vom Bodenrichtwert darf nicht pauschal angesetzt werden. Sie muss aus den tatsächlichen Grundstücksmerkmalen und den örtlichen Marktverhältnissen abgeleitet werden.
Welche Bedeutung hat die Aufteilung im Notarvertrag?
Eine zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Kaufpreisaufteilung ist steuerlich grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich gewollt ist, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich haltbar abbildet. Der BFH hat dies im Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, ausdrücklich hervorgehoben.
Die Vertragsklausel ersetzt keine Wertermittlung. Sie dokumentiert das zwischen den Vertragsparteien ausgehandelte Ergebnis. Deshalb ist es sinnvoll, die Wertverhältnisse bereits vor der Beurkundung zu prüfen. Nachträglich kann zwar ebenfalls eine sachverständige Aufteilung erstellt werden; der Gestaltungsspielraum im Vertrag ist dann jedoch entfallen.
Eine mögliche Formulierung lautet:
Aufteilung des Kaufpreises
Die Vertragsparteien vereinbaren, den Gesamtkaufpreis für steuerliche Zwecke wie folgt aufzuteilen:
- Gesamtkaufpreis: 500.000,00 €
- davon Gebäude: 375.000,00 €
- davon Grund und Boden: 125.000,00 €
Nach Auffassung der Vertragsparteien bildet diese Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich angemessen ab. Den Parteien ist bekannt, dass die Finanzverwaltung die steuerliche Anerkennung eigenständig prüft. Eine abweichende steuerliche Beurteilung lässt den Gesamtkaufpreis und die übrigen zivilrechtlichen Vereinbarungen unberührt.
Die konkrete Klausel sollte mit Notar und steuerlicher Beratung abgestimmt werden. Die Zahlen dürfen nicht ohne objektbezogene Prüfung übernommen werden.
Wann kann ein Gutachten sinnvoll sein?
Ein Gutachten oder eine ausführliche sachverständige Kaufpreisaufteilung ist vor allem dann sinnvoll, wenn der wirtschaftliche Effekt erheblich ist oder typisierte Berechnungen das Objekt nicht angemessen erfassen.
Das betrifft häufig:
- hochpreisige Immobilien,
- Mehrfamilienhäuser und größere Wohnanlagen,
- gemischt genutzte Grundstücke,
- Objekte in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten,
- ungewöhnlich große oder nur teilweise nutzbare Grundstücke,
- umfassend modernisierte ältere Gebäude,
- Objekte mit besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Grundstücksmerkmalen,
- Fälle, in denen das Finanzamt eine vertragliche oder bereits vorgelegte Aufteilung beanstandet.
Nicht jede Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe rechtfertigt ein umfangreiches Gutachten. Zunächst sollte überschlägig geprüft werden, wie hoch die Differenz der Gebäudeanteile ist, welche jährliche AfA-Wirkung daraus folgt und ob die Abweichung fachlich begründbar erscheint.
Zusammenhang mit Restnutzungsdauer und 15-%-Grenze
Die Kaufpreisaufteilung legt die abschreibungsfähige Gebäudebasis fest. Eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann anschließend den Zeitraum verkürzen, über den dieser Betrag abgeschrieben wird. Beide Nachweise ergänzen sich, müssen aber jeweils eigenständig begründet werden.
Der Gebäudeanteil ist zudem für die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG relevant. Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können die Nettoaufwendungen bei Überschreiten von 15 % der Gebäudeanschaffungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden.
| Gebäudeanteil | Rechnerische 15-%-Grenze |
|---|---|
| 200.000 € | 30.000 € |
| 300.000 € | 45.000 € |
Eine höhere Grenze bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Aufwendungen darunter sofort abziehbar sind. Erweiterungen, Herstellungskosten nach allgemeinen Grundsätzen und weitere steuerliche Abgrenzungen sind gesondert zu prüfen. Das BMF hat hierzu am 26. Januar 2026 ein aktualisiertes Schreiben veröffentlicht.
Aktuelle Gesetzesplanung: § 6f EStG
Der Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vom 19. Mai 2026 sieht erstmals eine eigenständige gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung in § 6f EStG vor.
Nach dem Entwurf soll eine wirtschaftlich haltbare vertragliche Aufteilung weiterhin berücksichtigt werden. Fehlt eine anzuerkennende Aufteilung, sollen Boden und Gebäude nach den Vorgaben der ImmoWertV gesondert bewertet und der Kaufpreis im Verhältnis ihrer Werte aufgeteilt werden. Die BMF-Arbeitshilfe soll gesetzlich verankert werden. Für den Nachweis eines abweichenden Ergebnisses enthält der Entwurf besondere Anforderungen an Qualifikation und persönliche Vor-Ort-Besichtigung.
Stand 4. August 2026 handelt es sich um einen Referentenentwurf und nicht um geltendes Recht. Inhalt, Inkrafttreten und Übergangsregelungen können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern. Für aktuelle Erwerbsvorgänge ist deshalb zwischen geltender Rechtslage und möglicher künftiger Regelung sauber zu unterscheiden.
Häufige Fehler bei der Kaufpreisaufteilung
- Die Aufteilung wird erst Jahre nach dem Kauf geprüft.
- Der Bodenrichtwert wird ungeprüft mit dem konkreten Bodenwert gleichgesetzt.
- Ein gewünschter Gebäudeanteil wird vorgegeben, ohne ihn aus den Wertverhältnissen abzuleiten.
- Es wird die Restwertmethode verwendet: Bodenwert abziehen, Rest als Gebäudewert.
- Stellplätze, Garagen, Außenanlagen, Inventar oder andere selbstständige Wirtschaftsgüter werden nicht sauber abgegrenzt.
- Die Aufteilung im Kaufvertrag wird ohne Berechnung oder Dokumentation vereinbart.
- Ein Gutachten verwendet zwar viele Tabellen, erklärt aber nicht, warum Verfahren und Eingangsdaten zum konkreten Objekt passen.
Leistung, Preis und Bearbeitungszeit
Die Kaufpreisaufteilung wird anhand der tatsächlichen Wertverhältnisse von Grund und Boden sowie Gebäude zum maßgeblichen Kaufzeitpunkt erstellt. Die BMF-Arbeitshilfe wird als typisierte Vergleichs- und Plausibilisierungsgrundlage einbezogen, soweit sie zum konkreten Objekt und zur verfügbaren Datenlage passt.
| Objektart | Pauschalpreis brutto |
|---|---|
| Eigentumswohnung | 590 € |
| EFH, ZFH, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte | 690 € |
| Mehrfamilienhaus bis 10 Wohneinheiten | 790 € |
| Mehrfamilienhaus mit 11 bis 20 Wohneinheiten | 990 € |
| Sonderobjekt oder anderer Fall | individuelles Angebot |
Für die Kaufpreisaufteilung findet im Standardfall kein Ortstermin statt. Grundlage sind insbesondere Kaufvertrag, Grundstücks- und Gebäudedaten, Flächen, Modernisierungen, Markt- und Bodenrichtwertdaten sowie gegebenenfalls gesondert zu behandelnde Kaufpreisbestandteile.
Die regelmäßige Bearbeitungszeit wird im Auftrag bestätigt und beginnt mit vollständiger Datengrundlage. Eine Expressbearbeitung innerhalb von fünf Arbeitstagen kann nach Verfügbarkeit gegen Aufpreis vereinbart werden.
Was Sie von REHKUGLER erhalten
Ich prüfe zunächst, welche Fragestellung tatsächlich vorliegt: Soll eine Aufteilung vor dem Kauf vorbereitet, eine BMF-Berechnung überprüft, eine vorhandene Vertragsklausel plausibilisiert oder eine Beanstandung des Finanzamts fachlich eingeordnet werden?
Anschließend wird der erforderliche Umfang festgelegt. Nicht jeder Fall braucht ein umfangreiches Verkehrswertgutachten. Er braucht aber eine belastbare Methode, zutreffende Daten und eine nachvollziehbare Begründung.
Durch meine Qualifikation als Diplom-Sachverständiger (DIA), meine Ausbildung zum Diplom-Finanzwirt (FH) und rund 30 Jahre Immobilienpraxis verbinde ich Wertermittlung, Marktkenntnis und Verständnis der steuerlichen Zusammenhänge. Eine bestimmte Gebäudequote oder steuerliche Anerkennung wird nicht versprochen. Das Ergebnis folgt aus den tatsächlichen Wertverhältnissen.
Häufig gestellte Fragen zur Kaufpreisaufteilung
Muss jeder Immobilienkauf aufgeteilt werden?
Wird ein bebautes Grundstück zu einem Gesamtpreis erworben und soll das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden, muss die Bemessungsgrundlage für Grund und Boden und Gebäude getrennt werden.
Ist die Aufteilung im Notarvertrag für das Finanzamt bindend?
Sie ist grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn sie ernsthaft vereinbart wurde und wirtschaftlich haltbar ist. Das Finanzamt darf sie prüfen und bei Scheingeschäft, Gestaltungsmissbrauch oder grundlegender Verfehlung der realen Wertverhältnisse verwerfen.
Ist die BMF-Arbeitshilfe verbindlich?
Nach derzeit geltendem Recht ist sie eine typisierte Arbeitshilfe und kein Gesetz. Sie kann eine Aufteilung oder Plausibilitätsprüfung ermöglichen. Ob ihr Ergebnis das konkrete Objekt angemessen abbildet, bleibt eine Frage des Einzelfalls.
Kann eine Kaufpreisaufteilung nachträglich geändert werden?
Eine steuerlich verwendete Aufteilung kann fachlich überprüft und unter den verfahrensrechtlichen Voraussetzungen korrigiert werden. Ob und für welche Jahre eine Änderung noch möglich ist, muss die steuerliche Beratung anhand der Bescheide und Fristen prüfen.
Ist ein möglichst hoher Gebäudeanteil immer optimal?
Nein. Zulässig ist nicht der höchste gewünschte, sondern der fachlich ableitbare Gebäudeanteil. Eine unrealistische Aufteilung schwächt die Position gegenüber dem Finanzamt.
Benötigt jede Kaufpreisaufteilung einen Ortstermin?
Nach geltendem Recht hängt der erforderliche Nachweis vom Einzelfall und der gewählten Methode ab. Ein Ortstermin verbessert regelmäßig die objektspezifische Tatsachengrundlage. Der Referentenentwurf zu § 6f EStG sieht für bestimmte abweichende Gutachten ausdrücklich eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung vor; diese Entwurfsregelung ist noch nicht geltendes Recht.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung ist keine steuerliche Nebenrechnung. Sie bestimmt über viele Jahre die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage des Gebäudes und kann zusätzlich die Beurteilung späterer Modernisierungskosten beeinflussen.
Eine gute Aufteilung beginnt mit den tatsächlichen Wertverhältnissen, nicht mit einer gewünschten Quote. Wer die Frage möglichst vor Abschluss des Kaufvertrags prüft und das Ergebnis nachvollziehbar dokumentiert, schafft die deutlich bessere Grundlage für die spätere steuerliche Behandlung.
Quellenstand: § 7 EStG; § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; § 194 und § 196 BauGB; ImmoWertV; BFH, Urteil vom 10.10.2000 – IX R 86/97; BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14; BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026; BMF-Schreiben vom 26.01.2026; Referentenentwurf JStG 2026 vom 19.05.2026. Fachlich aktualisiert am 04.08.2026.