Warum die verkürzte Restnutzungsdauer bleibt – und was das für Anleger bedeutet

Seit Jahren versucht die Politik, die steuerliche Abschreibung von Gebäuden zu begrenzen – vor allem durch Eingriffe in die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer zu verkürzen. Mehrere Anläufe sind gescheitert, teils aus verfassungsrechtlichen Gründen, teils wegen europarechtlicher Bedenken. Für Immobilieninvestoren bleibt damit ein wichtiges Instrument zur Steueroptimierung erhalten, auch wenn die Finanzverwaltung es in der Praxis spürbar erschwert.

Ein Streitfall mit großer Wirkung: Abschreibung und Restnutzungsdauer

Die steuerliche Behandlung von Immobilien gehört zu den wirksamsten Hebeln, wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen und Liquidität zu sichern. Im Zentrum steht dabei die Abschreibung auf Gebäude, also die Möglichkeit, Anschaffungskosten über die Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Besonders attraktiv für Eigentümerinnen und Eigentümer ist die sogenannte Verkürzung der Restnutzungsdauer: Statt die Immobilie über einen pauschalen Zeitraum abzuschreiben, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine deutlich kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden – und damit eine höhere jährliche Abschreibung.

Genau dieses Instrument steht seit geraumer Zeit im Fokus von Politik und Finanzverwaltung. Mehrere Versuche, die Restnutzungsdauerverkürzung einzuschränken oder faktisch abzuschaffen, sind jedoch gescheitert. Übrig bleibt ein komplexes Spannungsfeld zwischen fiskalischen Interessen, verfassungsrechtlichen Grenzen, europarechtlichen Vorgaben und den legitimen Erwartungen von Steuerpflichtigen. Für Immobilieninvestoren stellt sich die Frage: Was gilt heute, was wollte die Politik ändern – und wie lässt sich die aktuelle Rechtslage in der Praxis sinnvoll nutzen?

Was hinter der Restnutzungsdauer tatsächlich steckt

Grundlage der Diskussion ist die gesetzliche Pauschalierung der Nutzungsdauer von Gebäuden. Üblicherweise wird der Gebäudeanteil über einen langen Zeitraum – häufig 50 Jahre – abgeschrieben. Diese Pauschale soll Verwaltung vereinfachen und gleichartige Fälle einheitlich behandeln. In der Realität entspricht der pauschale Zeitraum jedoch nicht immer der wirtschaftlichen Lebensdauer einer konkreten Immobilie. Gebäude altern unterschiedlich schnell, je nach Bauqualität, Modernisierungsstand, Nutzung und Standort.

Deshalb sieht das Einkommensteuergesetz eine Öffnung vor: Steuerpflichtige können nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die pauschal unterstellte. Gelingt dieser Nachweis, darf der niedrigere Zeitraum zugrunde gelegt werden. Die Folge ist eine höhere jährliche Abschreibung, die die steuerliche Belastung mindert und die Liquidität erhöht. Für viele private und professionelle Immobilieninvestoren ist dieses Instrument ein zentrales Element der Steuerplanung.

Pauschalierung und Öffnungsklausel – ein verfassungsrechtliches Spannungsfeld

Der Konflikt beginnt dort, wo Pauschalierung auf Einzelfallgerechtigkeit trifft. Die Steuerverwaltung darf pauschale Werte ansetzen, um Verfahren praktikabel zu halten. Gleichzeitig verlangt die Rechtsprechung, dass diese Pauschalen nicht „zementiert“ werden dürfen, wenn sie im Einzelfall zu einer evident übermäßigen Belastung führen. Es muss grundsätzlich möglich sein, von der Pauschale abzuweichen, wenn der Steuerpflichtige eine deutlich andere Realität nachweist.

Damit ist die Öffnungsklausel zur Verkürzung der Restnutzungsdauer verfassungsrechtlich mehr als nur ein steuerliches „Goodie“. Sie dient dazu, Übermaßbesteuerung zu vermeiden. Wer anhand eines fundierten Gutachtens belegt, dass ein Gebäude wirtschaftlich nur noch etwa 20 oder 25 Jahre genutzt werden kann, soll nicht so behandelt werden, als liefe es weitere 40 oder 45 Jahre. Genau diese Korrekturmöglichkeit wollte die Politik mehrfach zurückdrängen – mit weitreichenden Folgen.

Gescheiterte Versuche: Von der geplanten Streichung bis zur faktischen Abschaffung

In einem ersten großen Anlauf stand die Öffnungsklausel selbst zur Disposition. Die Idee war, die Möglichkeit zur Verkürzung der Restnutzungsdauer im Einkommensteuergesetz schlicht zu streichen. Statt eines pauschalen Zeitraums mit Ausnahmemöglichkeit wäre nur noch der starre, im Gesetz vorgesehene Abschreibungszeitraum übrig geblieben. Für Eigentümer älterer oder technisch überholter Gebäude hätte das eine deutlich höhere Steuerlast bedeutet.

Dieser Vorstoß scheiterte nicht an mangelndem politischen Willen, sondern an verfassungsrechtlichen Bedenken. Würde der Gesetzgeber eine Pauschale festschreiben, ohne im Gegenzug eine realitätsnahe Korrekturmöglichkeit zu eröffnen, wäre die Grenze zur Übermaßbesteuerung schnell erreicht. Das gilt insbesondere dann, wenn die pauschale Nutzungsdauer deutlich über der tatsächlichen wirtschaftlichen Lebensdauer vieler Gebäude liegt. Die geplante Streichung wäre daher rechtlich angreifbar gewesen.

Der zweite Anlauf: Extrem enge Ausnahmen statt klarer Abschaffung

Nach dem gescheiterten Versuch, die Öffnungsklausel direkt zu beseitigen, folgte ein subtilerer Ansatz. Die Möglichkeit zur Verkürzung der Restnutzungsdauer sollte auf extrem seltene Ausnahmefälle reduziert werden. Die Idee: Nur wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer nicht mehr als einen Bruchteil der ursprünglichen Nutzungsdauer beträgt, sollte eine Korrektur zulässig sein.

Überträgt man dieses Konzept auf die gängigen Abschreibungszeiträume, wäre die Verkürzung praktisch nur noch dann möglich gewesen, wenn ein Gebäude kurz vor dem Ende seiner wirtschaftlichen Existenz steht. Für Wohngebäude, bei denen nach Bewertungsstandard häufig Restnutzungsdauern von über zehn Jahren ermittelt werden, wäre die Öffnungsklausel faktisch leer gelaufen. Auf dem Papier wäre die Abweichung zwar weiter vorhanden gewesen, in der Anwendung aber nahezu bedeutungslos.

Auch dieser Ansatz hielt rechtlicher Prüfung nicht stand. Der Pauschalierungszeitraum wäre derart dominant geworden, dass die Korrektur nur noch in extremen Ausnahmefällen offen gestanden hätte. Damit wäre die verfassungsrechtlich gebotene Balance zwischen praktischer Pauschalierung und Einzelfallgerechtigkeit erneut gefährdet gewesen. Zudem hätte die vorgesehene Regelung nicht mit bestehenden Bewertungsregeln und anderen steuerlichen Normen harmoniert.

Der Umweg über die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung

Nachdem die Änderungen auf gesetzlicher Ebene ins Stocken geraten waren, wich die Diskussion auf eine andere Ebene aus: die der Verordnungen. Konkret rückte die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung in den Mittelpunkt. Anders als das Gesetz wird eine Verordnung nicht durch das Parlament, sondern durch die Exekutive erlassen. Sie soll das Gesetz konkretisieren, darf es aber nicht einschränken oder inhaltlich verändern.