Bei einer Erbschaft, Scheidung oder Vermögensauseinandersetzung ist der Immobilienwert selten nur eine abstrakte Zahl. Er beeinflusst Ausgleichsansprüche, Verhandlungen, steuerliche Folgen und persönliche Entscheidungen. Bereits unterschiedliche Annahmen zu Flächen, Mieten, Zustand, Modernisierungen oder Marktdaten können zu erheblich abweichenden Ergebnissen führen.
Ich prüfe vorhandene Gutachten unabhängig auf ihre Tatsachengrundlagen, ihre Bewertungsmethodik und die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses. Sie erhalten eine klare Einordnung, welche Ansätze tragen, wo Schwächen liegen und welche Fragen geklärt werden sollten.
Typische Anlässe
- Erbschaft und Erbauseinandersetzung
- Pflichtteil und Pflichtteilsergänzung
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- Aufhebung gemeinschaftlichen Eigentums
- Verkauf innerhalb der Familie oder an Miterben
- Vermögensübertragung und vorweggenommene Erbfolge
- Uneinigkeit über einen angemessenen Immobilienwert
- stark voneinander abweichende Makler-, Bank- oder Sachverständigenwerte
- Zweifel an einem Partei- oder Gerichtsgutachten
- Vorbereitung einer außergerichtlichen Einigung
Welche Bewertungen werden geprüft?
- Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Marktwert- und Kurzgutachten
- Maklerbewertungen und Verkaufspreiseinschätzungen
- Bankbewertungen
- Privat- und Parteigutachten
- gerichtliche Sachverständigengutachten
- sonstige immobilienbezogene Wertansätze
Was wird untersucht?
Bewertungsauftrag und Stichtag
- Ist eindeutig, welche Bewertungsfrage beantwortet werden soll?
- Passt der verwendete Wertbegriff zum Anlass?
- Ist der maßgebliche Bewertungsstichtag richtig angesetzt?
- Werden Erkenntnisse aus späteren Zeiträumen sachgerecht behandelt?
Tatsachengrundlagen
- Flächen, Nutzungen und Grundstücksmerkmale
- Baujahr, Zustand und Modernisierungen
- Mietverhältnisse und tatsächliche Erträge
- Rechte, Belastungen und besondere Objektmerkmale
- Instandhaltungsbedarf und erkennbare Risiken
Bewertungsverfahren und Marktdaten
- Wahl und Anwendung des Bewertungsverfahrens
- Bodenwert und Bodenrichtwertanpassungen
- nachhaltige Erträge und Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszinssatz, Sachwertfaktor und Vergleichsdaten
- Restnutzungsdauer und Alterswertminderung
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Ergebnis und Plausibilität
- Tragen die Feststellungen das Ergebnis?
- Bestehen methodische oder rechnerische Widersprüche?
- Werden Risiken doppelt oder überhaupt nicht berücksichtigt?
- Ist die Marktanpassung nachvollziehbar?
- Welche Annahmen erklären die Abweichung zwischen mehreren Gutachten?
Mögliche Arbeitsergebnisse
- kompakte Plausibilitätseinschätzung
- Liste wesentlicher Auffälligkeiten und offener Fragen
- Prüfung einzelner Bewertungsparameter
- Gegenüberstellung mehrerer Bewertungen
- ausführlicher schriftlicher Prüfbericht
- Fragenkatalog an den ursprünglichen oder gerichtlichen Sachverständigen
- fachliche Grundlage für Verhandlungen mit Miterben, Miteigentümern oder anderen Beteiligten
Keine zweite Bewertung durch die Hintertür
Eine Gutachtenprüfung ist zunächst keine vollständige Neubewertung. Sie untersucht, ob das vorhandene Gutachten auf belastbaren Grundlagen beruht und ob seine Schlussfolgerungen nachvollziehbar sind. Zeigt die Prüfung, dass eine eigene Wertermittlung erforderlich ist, wird dieser zusätzliche Umfang vorab klar abgegrenzt.
Objektivität statt Wunschwert
Die Prüfung soll weder einen möglichst hohen noch einen möglichst niedrigen Wert produzieren. Sie soll zeigen, welche Annahmen fachlich tragfähig sind. Das Ergebnis kann daher auch bestätigen, dass ein vorhandenes Gutachten im Wesentlichen nachvollziehbar ist oder dass einzelne Einwendungen nicht tragen.
Sie möchten wissen, ob die Bewertung Ihrer Immobilie belastbar ist?
Übermitteln Sie das vorhandene Gutachten, den Bewertungsanlass und Ihre konkrete Fragestellung. Sie erhalten eine Rückmeldung zum geeigneten Prüfungsumfang.