Sie haben ein Gutachten erstellen lassen, aber das Finanzamt erkennt es nicht an? Der Sachverständige reagiert nicht ausreichend auf Rückfragen? Oder möchten Sie vor der Einreichung wissen, ob die Bewertung nachvollziehbar und fachlich belastbar ist?
Ich prüfe das vorhandene Gutachten und – soweit vorhanden – die Beanstandungen des Finanzamts. Sie erhalten eine klare Einschätzung dazu, welche Punkte tragen, wo Schwächen bestehen und wie sinnvoll weiter vorgegangen werden kann.
Typische Situationen
- Das Finanzamt lehnt die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ab.
- Die Qualifikation des Sachverständigen wird beanstandet.
- Ein fehlender oder nicht ausreichender Ortstermin wird gerügt.
- Eine rückwirkende Bewertung wird infrage gestellt.
- Das Finanzamt verlangt den Nachweis konkreter Bauschäden.
- Die verwendete Methode wird pauschal zurückgewiesen.
- Mehrere Wohnungen oder Gebäude wurden gemeinsam bewertet.
- Die Kaufpreisaufteilung weicht erheblich von der BMF-Arbeitshilfe ab.
- Der Gebäudeanteil erscheint zu niedrig oder zu hoch.
- Das Gutachten enthält pauschale oder widersprüchliche Aussagen.
- Der ursprüngliche Sachverständige beantwortet Rückfragen nicht ausreichend.
Prüfung von Restnutzungsdauergutachten
Die tatsächliche Restnutzungsdauer ist keine Aussage darüber, wann ein Gebäude technisch unbrauchbar oder abrissreif ist. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Genau deshalb muss das Gutachten technische und wirtschaftliche Einflussfaktoren nachvollziehbar zusammenführen.
- Ist der Bewertungsstichtag eindeutig?
- Ist eine rückwirkende Beurteilung fachlich nachvollziehbar?
- Wurden Zustand, Modernisierungen und unterlassene Instandhaltung ausreichend erhoben?
- Wurden technische und wirtschaftliche Einflüsse berücksichtigt?
- Ist das angewandte Verfahren für den konkreten Fall geeignet?
- Wird das Ergebnis individuell aus dem Objekt hergeleitet?
- Bestehen Widersprüche zwischen Feststellungen, Rechenweg und Ergebnis?
- Sind die Einwendungen des Finanzamts bewertungstechnisch berechtigt?
Prüfung von Kaufpreisaufteilungen
Bei der Kaufpreisaufteilung geht es nicht darum, den Gebäudeanteil möglichst hochzurechnen. Entscheidend ist eine sachgerechte Aufteilung, die das Grundstück, das Gebäude und die Marktverhältnisse zutreffend abbildet und einer fachlichen Prüfung standhält.
- Sind Grundstück und Gebäude zutreffend erfasst?
- Ist der Bodenrichtwert sachgerecht an die Grundstücksmerkmale angepasst?
- Passt das Bewertungsverfahren zum Objekt und zum Bewertungsanlass?
- Sind Gebäudestandard, Baujahr und Modernisierungen korrekt berücksichtigt?
- Sind die verwendeten Marktdaten aktuell, geeignet und nachvollziehbar?
- Ist eine Abweichung von der BMF-Arbeitshilfe fachlich begründet?
- Trägt die Bewertung die gewählte Aufteilung des Gesamtkaufpreises?
- Wurde eine vertragliche Aufteilung zutreffend gewürdigt?
Was passiert nach der Prüfung?
Je nach Ergebnis kann eine kurze Ergänzung genügen. In anderen Fällen müssen einzelne Daten korrigiert, weitere Unterlagen beschafft oder wesentliche Teile der Bewertung überarbeitet werden. Möglich sind insbesondere:
- ergänzende Erläuterung des vorhandenen Gutachtens
- konkrete Stellungnahme zu den Finanzamtsargumenten
- Korrektur einzelner Tatsachen oder Bewertungsparameter
- Anforderung zusätzlicher Objektunterlagen
- Einbindung des ursprünglichen Sachverständigen
- umfangreichere Überarbeitung oder in Ausnahmefällen ein neues Gutachten
Nicht jedes Gutachten lässt sich durch eine ergänzende Stellungnahme heilen. Genau deshalb steht am Anfang eine unabhängige und ergebnisoffene Prüfung.
Leistungen
Unverbindliche Ersteinschätzung
Kurze Sichtung des Falls zur Festlegung des erforderlichen Prüfungsumfangs. Keine vollständige fachliche Prüfung und keine schriftliche Stellungnahme.
Gutachten-Check
Strukturierte Prüfung der wesentlichen Grundlagen und Schlussfolgerungen mit kompakter Ergebnisübersicht.
Prüfung einer Finanzamtsbeanstandung
Gegenüberstellung des Gutachtens mit den konkreten Einwendungen der Finanzverwaltung.
Fachtechnische Stellungnahme
Schriftliche bewertungstechnische Stellungnahme als Grundlage zur Weiterleitung an den Steuerberater und für dessen weitere Bearbeitung.
Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater
Ihr Steuerberater verantwortet die steuerrechtliche Beurteilung, den Einspruch und die Kommunikation mit dem Finanzamt. Ich prüfe die immobilienbezogenen und bewertungstechnischen Fragen und liefere die fachliche Grundlage für die weitere steuerliche Bearbeitung. Auf Wunsch kann die Abstimmung unmittelbar mit Ihrem Steuerberater erfolgen.
Klare Grenzen statt falscher Versprechen
Eine Prüfung kann weder die Anerkennung durch das Finanzamt garantieren noch methodische oder tatsächliche Mängel eines Gutachtens wegargumentieren. Sie schafft aber Klarheit darüber, welche Beanstandungen berechtigt sind, welche Anforderungen zu weit gehen und ob eine fachlich tragfähige Reaktion möglich ist.
Lassen Sie zunächst klären, wo das eigentliche Problem liegt
Übermitteln Sie das Gutachten, das Schreiben des Finanzamts und eine kurze Beschreibung des bisherigen Verlaufs.